Kinh nghiệm xây nhà là một điều đắn đo của không ít người trước khi xây nhà. Điều này là dễ hiểu vì dường như ai trong đời cũng sẽ có ít nhất một lần sắm ngôi nhà mới để ra riêng với cả gia tài dành dụm được. Trong đó nhiều người chọn cách tự xây nhà chứ không mua nhà được bán sẵn để chủ động giám sát về chất lượng. Tuy nhiên hầu hết các chủ nhà đều chưa từng có kinh nghiệm xây nhà hoặc chưa từng đọc qua những kiến thức về xây nhà.
Bài viết dưới đây GROUP 4N xin chia sẻ về những kinh nghiệm làm nhà nhằm giúp bạn đọc trang bị kiến thức trước khi tiến hành xây dựng ngôi nhà cho mái ấm của mình.
Xem xét hợp đồng giao khoán trong kinh nghiệm xây nhà
Trước khi bắt tay vào xây dựng thì chủ nhà phải quan tâm trước hết vấn đề về thầu xây dựng vì đây là yếu tố chủ chốt của công tác xây nhà, ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng ngôi nhà. Trong đó có 3 hình thức thông dụng cần tìm hiểu:
Giao khoán trực tiếp cho nhân công
Chủ nhà sẽ phụ trách việc mua sắm vật tư từ giai đoạn thi công phần thô đến hoàn thiện, tự giám sát và xử lý toàn bộ các vấn đề của công trình.
Giao khoán xây nhà trọn gói phần thô cho nhà thầu xây dựng
Ở hình thức này thì nhà thầu xây dựng sẽ tự chịu trách nhiệm về nhân công đến hoàn thiện, và tự cung cấp VLXD cho công trình đến hết phần thô (hết giai đoạn trát tường). Sau đó chủ nhà tự mua sắm vật tư hoàn thiện để nhân công của nhà thầu xây dựng thực hiện tiếp.
Giao khoán xây nhà toàn bộ đến hết hoàn thiện cho nhà thầu xây dựng
Ở hình thức xây nhà trọn gói này, chủ nhà không phải tham gia vào việc cung cấp vật tư. Nhà thầu xây dựng sẽ mua sắm VLXD từ phần thô đến hoàn thiện theo các điều khoản trong hợp đồng và đến khi xong thì giao chìa khóa cho chủ nhà để kết thúc hợp đồng. Hình thức này còn gọi là xây nhà chìa khóa trao tay.
Một hình thức khác là chủ nhà gọi thợ làm công và trả lương công nhật. Tuy nhiên hình thức này hiện nay gần như không còn áp dụng do việc quản lý nhân công phức tạp và rất khó kiếm được thợ chấp nhận làm với hình thức này.
Chủ nhà cũng cần kiểm tra năng lực và kinh nghiệm xây nhà của nhà thầu trước khi xây, tránh trường hợp thuê phải đơn vị có năng lực kém, sẽ rất khó xử lý về sau, ảnh hưởng đến chất lượng ngôi nhà của bạn.
Giám sát kỹ thuật trong quá trình thi công nhà ở
Dù hợp đồng giao khoán trực tiếp cho nhân công hoặc giao thầu trọn gói cho công ty xây dựng thì chủ nhà vẫn cần nắm kiến thức cơ bản về xây dựng, nắm sơ bộ cách đọc bản vẽ để có thể trực tiếp quản lý, nắm bắt tiến độ cũng như chất lượng xây nhà.
Cách làm móng nhà
- Cần kiểm tra việc định vị vị trí móng, kích thước khu đất, kích thước mép ngoài móng, tránh bị lệch sang vị trí đất của người khác gây tranh chấp. Thông thường theo kinh nghiệm, cần chừa lại thêm khoảng 2cm để dự phòng, tránh cho khả năng bị lẹm vào đất hàng xóm.
- Kiểm tra kích thước hình học các chiều dài, rộng, cao của cốp pha móng trước khi đổ bê tông
- Bạn cần kiểm tra chiều sâu chôn móng (thông thường tính từ mặt đất tự nhiên), khoảng cách giữa các thanh cốt thép của móng và số lượng cốt thép trong dầm móng (đối với móng đơn) được ghi rõ trong bản vẽ thiết kế.
- Với nhà xây móng đơn và móng băng, chủ nhà cần kiểm tra cao độ đáy móng theo thiết kế. Không nên đặt đáy móng quá sâu do dễ làm sạt móng nhà bên cạnh, cũng không nên đặt móng quá cạn làm ảnh hưởng đến khả năng chịu lực của công trình. Ngoài ra cần chú ý không được đặt móng lên trên nền đất yếu như đất bùn lầy, đất mới được san lấp vào… Cần kiểm tra cốt thép đúng và đủ số lượng, kiểm tra chiều dài giò neo của thép cột vào móng…
- Với móng cọc: kiểm tra từ giai đoạn ép cọc, cần đảm bảo khoảng cách giữa các cọc ít nhất là 3D (với D là đường kính của cọc ). Ngoài ra cần kiểm tra chiều cao đài cọc, khoảng cách và số lượng thép trong đài cọc đúng theo bản vẽ thiết kế
Giám sát phần thân nhà
- Chủ nhà cần giám sát cao độ các tầng nhà theo thiết kế ở giai đoạn đóng cofa sàn.
- Kiểm tra, giám sát kỹ thuật cốt thép ở các cấu kiện dầm, sàn ,cột, cầu thang: đủ số lượng và đường kính thép, đúng khoảng cách, lắp đặt khoảng cách đều đặn.
- Kiểm tra kích thước hình học dài, rộng, cao của cốp pha dầm, cột đảm bảo đúng theo thiết kế.
- Chiều cao các bậc cầu thang cần được xây đều nhau và đủ số bậc.
- Hệ thống điện nước âm tường cần phải được tính toán lắp đặt chờ sẵn trước khi đổ bê tông
- Thực hiện chống thấm sàn tại các vị trí wc, sàn mái. Bạn có thể tham khảo về vấn đề chống thấm tại đây:
- Đối với nhà lợp mái ngói, cần kiểm tra thấm dột bằng cách tưới nước lên mái ngói nhằm phát hiện chổ thấm hoặc có thể kiểm tra khi có cơn mưa.
- Lưu ý xem xét các chi tiết trang trí trong bản vẽ kiến trúc: phào, chỉ, roan kẽ…
- Hạng mục sơn nước cần được bả matic 2 lớp sau đó xả nhám, sơn lót 1 lớp trước khi thực hiện sơn phủ ( 2 lớp)
- Với hạng mục trần thạch cao cần giám sát khoảng cách giữa các xương, ty treo. Thông thường khoãng cách từ (40cmx80cm) theo 2 phương ngang dọc.
Kiểm tra vật liệu xây dựng
- Kiểm tra vật liệu phần thô bao gồm: Sắt thép không gỉ sét, đúng nhãn mác, logo; xi măng nên dùng loại chất lượng, có thương hiệu; cát, đá, gạch sạch sẽ; vật tư điện nước nên dùng đồ tốt, có thương hiệu tránh sự cố về sau…
- Kiểm tra vật liệu hoàn thiện bao gồm: gạch men, đá granite không bị trầy xước; trần thạch cao đúng chủng loại, thi công đúng quy chuẩn; sơn nước đúng thương hiệu đã hợp đồng; các vật liệu nhôm kính, đồ gỗ mới 100%, không bị trầy xước…
Kiểm tra công tác bê tông, cốt thép
- Bê tông cần đảm bảo cường độ thiết kế. Thông thường đối với nhà phố, biệt thự thông thường thì sử dụng bê tông Mác 250. Thông thường bê tông được lấy từ một trong hai nguồn gốc:
- Với bê tông tươi do trạm trộn cung cấp: có thể yêu câu đúc mẫu khi thi công và gửi đi nén thử mẫu nếu cần. Thông thường cấp phối bê tông tươi được trạm trộn khá chuẩn nên mác bê tông luôn đạt yêu cầu.
- Với bê tông trộn tại chổ:: Dựa vào tỷ lệ cấp phối hiện trường , bê tông mác 250 ở 1 lần trộn sẽ có tỉ lệ cấp phối gồm một bao xi măng 50kg với 4 thùng cát vàng, 6 thùng đá 1×2 và lượng nước vừa đủ
- Kiểm tra cốt thép: chủ nhà bám sát bản vẽ thiết kế để kiểm tra việc thi công cốt thép trên hiện trường
- Cần kiểm tra việc đặt đủ số lượng tại mỗi mặt cắt, đúng đường kính cốt thép, neo buộc đầy đủ theo thiết kế.
- Kiểm các các thanh thép được đặt tăng cường trong cấu kiện. Thông thường thép tăng cường được đặt ở dưới bụng dầm và trên gối (trên trụ).
- Đảm bảo các đoạn nối, đoạn neo đủ chiều dài theo quy định, thông thường là 35d (d là đường kính cốt thép)
- Đối với thép sàn: buộc đều cách 1 mối buộc 1 mối, đồng thời yêu cầu thợ bố trí cục kê đủ đảm bảo thép sàn không bị biến dạng hoặc bẹp xuống, lệch khỏi vị trí.
- Những đơn vị thầu xây dựng có kinh nghiệm xây nhà tốt thường giao khoán cho đội thợ chuyên thi công công tác sắt thép. Điều này đảm bảo tiến độ thi công nhanh hơn, sắt thép bố trí chuẩn xác hơn và hình thức cũng đẹp hơn.
Giám sát công tác xây, trát tường
- Tỷ lệ cấp phối của một mẻ vữa xây tô phải đảm bảo yêu cầu thi công, thông thường theo tỉ lệ 1 bao xi măng trộn với 10 -> 11 thùng cát. Nếu thi công ít quá sẽ không đủ cường độ dễ gây nứt do tường nứt, tuy nhiên nếu trộn quá nhiều xi măng cũng dễ gây nứt về sau do hiện tượng co ngót.
- Tưới gạch bão hòa nước trước khi xây để gạch không hút nước của vữa xây trong quá trình thi công nhằm giảm nguy cơ gây nứt do co ngót.
- Sử dụng lưới thủy tinh gia cường đóng vào các góc giao giữa tường và dầm, giữa tường và cột hoặc đóng vào bên ngoài vị trí các bó dây điện đi âm tường.
- Cần kiểm tra độ thẳng góc, thẳng đứng ở các góc tường, cạnh dầm, cạnh cửa để đảm bảo thẩm mỹ cũng như công tắc lắp đặt cửa.
- Cần chú ý tưới bảo dưỡng tường sau khi trát trong vòng 3 ngày đầu để hạn chế khả năng nứt tường do co ngót về sau.
Giám sát công tác ốp lát gạch
Kinh nghiệm xây nhà của những đơn vị thầu xây dựng thể hiện rõ nhất ở kỹ năng hoàn thiện công trình, đặc biệt ở công tác ốp lát gạch:
- Cần yêu cầu thợ ốp lạt gạch đi đồng bộ theo roan giữa tường và nền.
- Nên yêu cầu thợ bố trí để đi âm gạch ốp chân tường.
- Sau khi ốp lát xong nên thi công roan gạch càng sớm càng tốt để tránh bụi bẩn rơi vào, khó xử lý về sau.
- Kiểm tra độ thẳng góc, độ thẳng đứng ở góc tường gạch trong WC để đảm bảo thẩm mỹ.
Chuẩn bị bảng dự toán chi tiết vật tư, vật dụng hoàn thiện
- Chủ nhà nên tìm hiểu và tính toán, lên dự toán sơ bộ về các loại vật tư hoàn thiện trước khi xây nhà bao gồm số lượng, nhãn hiệu, chủng loại, đơn giá để có khái toán nhằm có cơ sở để chuẩn bị tài chính.
- Có thể thuê đơn vị thiết kế xây dựng làm bóc tách dự toán để đảm bảo đầy đủ chi tiết, tránh phát sinh quá nhiều trong quá trình thi công.
- Nên tìm hiểu từ 2-3 nhà thầu cung cấp mỗi loại để có thể tìm được nhà cung cấp có giá cả hợp lý nhất.
Phát sinh và cách kiểm soát
Theo kinh nghiệm xây nhà của GROUP 4N, công tác thi công nhà ở vẫn thường xảy ra phát sinh ngoài dự toán, cả về lý do khách quan hay chủ quan. Do đó cần kiểm soát tối đa chi phí phát sinh để tránh bị thiếu hụt tài chính:
- Nên thêm vào dự toán ban đầu 5-10% tổng giá trị tính toán cho hạng mục chi phí dự phòng. Có những chi phí phát sinh rất khó tính toán và thường bị bỏ sót như chi phí chở xà bần đổ đi, chi phí đập phá công trình cũ hiện hữu hoặc chi phí san lấp do nền cũ quá thấp…
- Phát sinh do tính toán thiếu sót hạng mục. Do đó nên thuê đơn vị chuyên nghiệp để làm dự toán và tính toán càng chi tiết càng tốt.
- Nếu hợp đồng thi công xây nhà trọn gói với công ty xây dựng, cần xem kỹ hợp đồng thỏa thuận đã bao gồm hạng mục gì và chưa bao gồm hạng mục gì.
- Ở giai đoạn hoàn thiện, cần bám sát đơn giá trong dự toán để chọn VLXD. Thông thường khi đi vào hoàn thiện, do mong muốn ngôi nhà đẹp và tiện nghi hơn mà các chủ nhà thường chọn vật liệu có đơn giá cao hơn dự toán dẫn đến phát sinh rất nhiều và thiếu hụt tài chính.
- Nên ưu tiên sử dụng cho các vật liệu cần thiết trước như các vật tư thiết bị điện, nước. Sau đó mới tính đến phần trang trí, làm đẹp để đảm bảo dự toán không bị phát sinh.
Trên đây là những kinh nghiệm xây nhà mà GROUP 4N đã rút ra được thông qua quá trình thi công xây nhà trọn gói hàng chục ngôi nhà. Mong rằng những chia sẻ trên sẽ giúp bạn trang bị được khá đầy đủ kiến thức và kinh nghiệm trước khi bắt tay vào xây dựng ngôi nhà mơ ước của mình.
